Calcolo rata mutuo, cosa bisogna considerare

Se cercavate uno strumento online in grado di aiutarvi a calcolare la vostra rata del mutuo senza dover perdere la testa su dati finanziari e campi di difficile comprensione, siete allora nel posto giusto.

Il nostro calcolatore fornisce una rapida visione d’insieme dell’importo che andrete a versare mese dopo mese a saldo del vostro mutuo, inoltre è possibile vedere immediatamente quale sarà l’interesse residuo da dover restituire. Naturalmente questo calcolatore non fornisce un risultato esattamente corrispondente al preventivo che potrete ottenere dalla vostra banca, ma serve a darvi una prima rapidissima idea di quanto andrete a pagare di interessi nel corso del tempo e quale sarà la vostra rata mensile.

Acquistare una casa non comporta soltanto le spese relative al valore dell’immobile, una discreta cifra verrà elargita in spese necessarie affinché si possa arrivare ad acquistarla, ad esempio:

• spese notarili,
• spese di agenzia,
• tasse,
• certificazione energetica e prodotti affini.

Tutte queste voci potrebbero esser comprese nell’importo totale che s’intenderà restituire alla banca al termine del periodo concordato, andando a non incidere immediatamente sulla liquidità di chi acquista e potendo entrar a far parte del mutuo vero e proprio.

La valutazione secondo cui questa pratica sia conveniente o meno in base agli interessi applicati negli anni spetta a voi. È una questione strettamente personale e direttamente dipendente dalle proprie finanze. La scelta di investire una certa cifra di contatti subito o stipulare un mutuo di lunga durata è del tutto personale. Prima di accendere un mutuo è però necessario considerare alcuni fattori importanti che vi andremo ad elencare.

Cosa bisogna sapere quando si accende un mutuo

Prima di tutto è bene tener presente cosa sia un mutuo. Il mutuo rappresenta a tutti gli effetti un contratto che coinvolge due soggetti:

1. il mutuante che eroga una somma di denaro prestabilita;
2. il mutuatario che deve restituire la somma pattuita in un tempo definito.

Il mutuo può essere a titolo gratuito (in una ristrettissima percentuale di casi) ed a titolo oneroso, in cui è prevista la restituzione dell’importo gravato da interessi.

Di norma il più frequente è il mutuo immobiliare che prevede l’erogazione di importi direttamente collegati all’acquisto di un bene immobile che non di rado viene ipotecato. L’erogatore è di solito un istituto di credito. Il notaio ufficializza la vendita dell’immobile e l’erogazione del mutuo e redige due atti distinti:

• il rogito, che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile;
• l’atto di mutuo fra banca e acquirente con il relativo piano di ammortamento.

Il tasso

Non sono poi troppe le cose da tener ben presente quando si sceglie di stipulare un mutuo per l’acquisto della casa. In primo luogo è importante aver bene a mente quale sia la differenza tra tasso fisso e tasso variabile: gli importi sono infatti strettamente legati alla durata ed alla tipologia del tasso applicato. Non è assolutamente possibile stabilire quale sia il tasso migliore, diffidate da chi consiglia in modo esclusivo l’uno o l’altro; le esigenze sono differenti da contraente a contraente e ciascuno può, in differenti momenti della propria vita, che sia personale, lavorativa o creditizia, optare per un tasso fisso o uno variabile a seconda delle necessità.

Basti tener presente che il mutuo a tasso variabile prevede una certa oscillazione della rata in base a dei parametri di riferimento del mercato, ciò può contribuire ad un aumento o una diminuzione della rata in rapporto all’andamento generale del mercato finanziario su scala nazionale e globale. La tipologia contrattuale che invece prevede il tasso fisso offre la consapevolezza fin da subito di quale sarà l’importo della rata per tutta la durata del mutuo.

Indipendentemente da quale sia il tasso è comunque opportuno farsi un’idea di quale sia l’importo in percentuale che s’intende andare a pagare (sarebbe giusto non superare il 30-35% del reddito familiare) per non incorrere in spiacevoli conseguenze in caso di difficoltà economiche insorgenti.

La durata

La durata del mutuo è il tempo concesso dalla banca affinché l’intero importo versato al venditore dell’immobile per conto dell’acquirente venga restituito, naturalmente compreso di interessi. L’interesse, per quanto stabilito in una percentuale più o meno stabile (pienamente a norma di legge), aumenta in relazione alla durata del mutuo: maggiore sarà il tempo di restituzione e maggiori saranno gli importi delle rate calcolate su tempi maggiori.

Qualora i tempi non coincidano più con le proprie necessità sarà comunque possibile estinguere il mutuo prima del tempo o eventualmente chiedere una riconsiderazione della rata o un consolidamento che ne prolunghi la durata.

Quante volte abbiamo sentito i nostri genitori ripetere che l’investimento più sicuro è il mattone? Questa frase, trita e ritrita, che tutti avranno sentito almeno una volta nella vita, è l’argomento del nostro post. A prescindere se siate convinti o meno della sua veridicità, se siete in procinto di acquistare la prima casa o avete intenzione di stipulare un mutuo, ecco una guida alla scelta della tariffa migliore e di tutte le agevolazioni fiscale che possono essere richieste.

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa

L’acquisto della prima casa è un momento unico nella vita di ogni individuo. È un’azione ricca di significati reconditi, comprare una casa significa abbandonare la sicurezza del proprio nido familiare e sancisce l’indipendenza, che da lì in avanti caratterizzerà la vostra vita. Il problema è poter disporre del capitale necessario per poter spiccare il volo e ottenere la tanto agognata indipendenza. Per fortuna una serie di agevolazioni e detrazioni fiscali vi aiutano in tal senso. Nell’acquisto della prima casa è innanzitutto doveroso distinguere da chi viene effettuato questo acquisto, se da un privato o da un’impresa. Ecco nello specifico una lista delle detrazioni ottenibili.

Il privato dovrà versare:

• l’imposta di registro;
• l’imposta catastale fissa;
• l’imposta ipotecaria fissa.

L’impresa invece dovrà versare:

• l’IVA;
• l’imposta ipotecaria fissa;
• l’imposta catastale fissa;
• l’imposta di registro fissa.

Requisiti per richiedere le agevolazioni

Per ottenere le agevolazioni è necessario soddisfare diversi requisiti: l’immobile deve essere identificato come quello abitativo per l’Irpef, utilizzato dalla famiglia come dimora residenziale quotidiana. Non deve essere categorizzabile come un immobile di lusso, altrimenti non rientra nelle categorie ammesse alle agevolazioni. Quest’immobile, non di lusso, deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza (nel caso in cui non ce l’abbia, dev’essere stabilita entro tot mesi dall’acquisto). Le conseguenti imposte (registro, catastale e ipotecaria) saranno poi versate dal notaio alla registrazione dell’atto di acquisto.

Non è possibile essere proprietari unici o in comunione con il coniuge di un’altra casa nel territorio del Comune dove è locato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni. Non bisogna poi aver usufruito in precedenza di agevolazioni. Qualora l’acquirente se ne fosse già servito, nel caso in cui vendesse la casa e ne comprasse un’altra (sempre come prima casa), potrebbe riottenere le detrazioni.

Vagliare tutte le ipotesi di mutuo

Le azioni da intraprendere prima di stipulare un mutuo sono identiche a quelle che precedono un’assicurazione sulla vita. Infatti prima di stipulare un mutuo è necessario valutare tutte le possibili variabili e capire quale, tra tutto il ventaglio di opzioni, è quella più adatta alle vostre esigenze. Ad esempio, se un mutuo della durata di vent’anni, a tasso variabile di 100.000 euro, possono esserci fino a 20.000 euro di differenza a seconda della banca che si sceglie; nel caso di un mutuo di una durata di trent’anni oltre 30.000 euro di differenza.

Queste cifre fanno capire come, anche se sembra una perdita di tempo, fare una cernita tra le varie opportunità è in realtà un risparmio economico e non un dispendio di tempo. Il sistema più semplice per confrontare i mutui di diverse banche è fare un paragone tramite TAEG (altrimenti detto ISC, acronimo di Indicatore Sintetico di Costo). È un tasso unicamente virtuale, ottimo per riuscire a rilevare il costo complessivo del mutuo poiché congloba in un unico valore sia gli interessi, che tutte le spese correlate all’apertura e alla gestione del finanziamento.

Il TAEG però non mostra la differenza tramite euro, la cifra può ugualmente essere calcolata determinando la differenza tra le rate virtuali calcolate usando i corrispettivi TAEG. Per districarsi nella difficile scelta di quale mutuo sia più adatto a voi, sono molto utili da usare gli strumenti che permettono di confrontare mutui online.

Le spese connesse al mutuo

Ma non finisce qui, il mutuo è un’operazione che comporta con sé tutta una serie di costi, ognuno di essi parecchio consistenti. Nel dettaglio le spese sono:

• spese di istruttoria: sono le spese relative all’esame della richiesta di mutuo. Nel caso in cui la domanda venga rifiutata, non sono dovute e variano a seconda della banca, vanno da da zero fino ad un oneroso 1% dell’importo mutuato. Il costo viene abitualmente detratto dalla somma finanziata al momento dell’erogazione.
• perizia: è un’operazione necessaria per completare l’istruttoria. La perizia dell’immobile ha un costo di solito compreso tra 200 e 300 Euro, a cui va aggiunto IVA, contributo Cassa Previdenza ed eventuali spese.
• atto notarile: è la spesa più ingente, che cambia a seconda della topografia, del tariffario del professionista e dell’importo dell’iscrizione dell’ipoteca. Come costo è compreso tra 2.000 e 3.000 Euro. Il notaio, che può essere scelto dal cliente, potrà rilasciare un preventivo esatto.
• imposta: i mutui ipotecari sono sempre assoggettati ad un’imposta, salvo che il finanziamento riguardi l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della seconda abitazione.
• polizza incendio: tutti gli immobili soggetti a garanzia dei mutui vanno sempre assicurati contro i rischi del fabbricato. Il premio annuo è molto modesto e può diventare maggiore se l’istituto chiede il versamento anticipato per tutta la durata del mutuo.
• polizza vita: se i richiedenti sono monoreddito oppure se alla fine del mutuo raggiungono 60-70 anni, la banca potrebbe richiedere un’assicurazione sulla vita per tutta la durata del mutuo.
• polizza fideiussoria: viene usata quando si chiede più dell’80% del valore immobiliare;
• spese di gestione: è considerato di norma richiedere una “spesa di incasso rata” in occasione di ogni pagamento.
• altre spese: la lista delle micro spese di gestione è parecchio lunga, come quello per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso del mutuo.

L’ultima parola è della banca

Con tutte le pubblicità con cui si viene bombardati ogni giorno (mutui online, spot televisivi, mail pubblicitarie) sembra quasi che le banche concedano mutui a tutti, senza nessuna esclusione. Nella pratica ottenere un mutuo è una prassi che prevede diverse lungaggini, le banche si precludono ogni riserva e ogni analisi della situazione. Le indagini bancarie sono numerose e possono arrivare più in profondità di quanto si pensi.

Innanzitutto cercheranno di capire se il richiedente è affidabile, controllando se ci sono ritardi in altri pagamenti (assegni, finanziamenti ecc). La ricerca poi si sposterà negli archivi della Camera di Commercio per controllare se il richiedente ha attività che possono fallire e valutare lo stato di salute di queste società, laddove ce ne siano. Coloro che risultano avere un fallimento alle spalle avranno molte difficoltà per ottenere un mutuo. Infine l’ultimo step prevede una richiesta da parte della banca alle Centrali dei Rischi Finanziari (CRIF) per verificare quali sono i prestiti che il richiedente ha ottenuto, se sono ancora in corso e se è in ritardo coi pagamenti: anche un solo ritardo può compromettere la concessione del mutuo.

Conclusioni

La scelta di una casa non si limita solo a scegliere il mutuo migliore, le migliori detrazioni e agevolazioni. Non è una scelta solo economica, è una scelta principalmente di cuore: la casa dev’essere il vostro rifugio, il luogo in cui ci si sveglia carichi di energia per affrontare una nuova giornata e l’oasi felice dove tornare dopo una giornata intensa, per rilassarsi con i propri cari.

Per questo, prima di cercare di accaparrarsi l’affare del secolo in termini strettamente economici, è bene trovare la casa dei sogni. Come in tutte le scelte di cuore è necessario sempre portare il cervello con sé per non restare poi fregati in seguito: nello specifico, se la casa dei vostri sogni è lontana dai servizi più utili (supermercati, metropolitane, farmacie) è una sistemazione che in futuro potrà darvi problemi. La posizione di un immobile è tra le prime cose da guardare, per evitare futuri cambi di residenza.